创新城镇化发展的背景下,港铁开发模式有望在大陆全面推行

返回 日期:2015-04-22  来源:楼市图片社

近日,“2015中国城镇化高层国际论坛”在上海举行,中国城镇化高层国际论坛迄今已成功举办6届,本次论坛主题为“创新与实践”。在本次论坛上,专家们普遍谈到中国目前城镇化粗放式发展模式存在的诸多问题以及未来发展的方向,港铁的轨道物业发展模式的可行性被多次提到。

★ 中国城镇化发展存在的问题

国土资源部副部长胡存智在发言中就一针见血的指出目前城镇化发展存在的三大问题:

第一,脱离实际,摊大求洋。
“建造大量的宽马路、大广场、大景观、大行政中心,以摊大饼的方式蔓延式发展”。其认为,此种建造方式不仅占地的面积大,而且功能单一,建设的效益也比较低下,不可持续。另外,还将导致城市发展在空间的组织、安排、建设方面的失序和失当,极大浪费资源和财富。

第二,城市建造和用地的方式不当形成严重的城市病。
“这种建造方式往往都是从低密度、低容积率、平面空间起步,建设不同的城市功能区,随着城市人口的增长逐步增加设施、完善设施,并且加大开发强度”。其认为,此种建造方式无一例外带来了城市病的问题。主要表现为城市的巨量交通和物流,城市堵车和运输困难,以至于整个城市运行效率低下。

第三,侵占优质耕地,危及生态安全。
“300多个新城规划里面,规划了2.5万平方公里的土地,占到整个建设用地的四分之一,同时有三分之一突破了现行的规划,这样的新城新区建设实际上是不可持续的”。

★ 香港城镇化和港铁模式成为可行方向

基于以上三点,胡存智提出推动集约、节约发展城市。具体为:
第一,人车分流,交通优先,绿色运行的节地型城市建造方式。即城市建设以密度较高、功能混合和交通导向的集约紧凑型开发模式为主导。
第二,推动立体城的建设,节约大量的建筑空间和土地资源。
第三,发展紧凑型城市,推动轨道交通型的土地综合开发模式。
这正是香港城镇化发展和港铁综合开发模式的城市规划理念。

港铁公司首席执行官-中国业务易珉先生也出席论坛并演讲,易珉强调,城镇化的终极目标应是提高居民的生活品质,而并非城市越摊越大,建筑物越盖越高。其以香港为例,称香港可用土地只占全部土地的25%,但发展到现今高度发达的情况下,依然还有近50%的可用土地未被开发,香港在城镇化方面应该是走在世界前列的。对于城市化建设,易珉提出“出行功能团”的概念。“做交通的最高境界是让大家少出行,少出行才能低碳,才能可持续发展”。易珉认为,政府应建立“轨道+物业+社区”统一的理念制定城市规划。其实,这就是享誉世界的港铁科学规划模式。

2012年时,曾荫权就提出中国城镇化其中一个可行方向,就是选择香港这种高密度城市发展的模式。曾荫权表示,香港在城市发展方面,积累了不少经验。例如,香港的公共交通普遍被视为楷模。 根据世界公交协会的调查,香港的交通成本只占 GDP的5%。与其它城市相比,伦敦的交通成本是GDP的7%,而休斯敦更是GDP的14%。除了成本较低,香港公交的现代化经营和管理,可以成为其它城市的参考。特别提到了港铁参与北京与深圳地铁运营及沿线土地开发的建设取得的成就。

★ 以轨道交通推动新市镇的发展,港铁模式备受推崇

香港成功以轨道交通推动新市镇的发展,也是香港成为国际先锋城市发展典范的重要原因之一。香港公共交通的现代化经营和管理最主要体现在轨道交通型的土地综合开发模式,即“轨道+物业+社区”的综合经营模式。

模式的操作方法是,政府授予港铁公司一定的沿线物业开发权,在物业开始建设时,港铁公司按地铁建成以前的地价水平向政府缴付地款。当地铁建成后,港铁公司利用沿线的物业升值这一部分的收益再去建设新的地铁项目。将地铁与物业综合考虑,互补共赢,有效地利用土地资源,也促进地铁客流效益提升,对香港政府、港铁公司及公众来说,是一个三方共赢的局面。

香港大多数人都乘坐地铁出行,概括地说,铁路网络覆盖香港约80%的发展区域,差不多50%的就业岗位就在车站500米范围内,因此大大降低了汽车出行带来的环境污染。而港铁公司不单是建设地铁,还把沿线地产开发捆绑在一起,通过地铁与物业的完美契合,开发车站及其上层立体空间,根据不同的条件,兴建大型的住宅及商业项目、物业租赁、广告、电讯服务及国际顾问等多种市场业务,用多元的业态和贴心的服务,在集约用地的前提下作高密度发展,使其产生更大的经济效益。

内地首例港铁模式项目——港铁•天颂

尽管因内地的土地制度问题,港铁公司在内地推行港铁经营模式受到了些阻力,但是港铁模式对于内地大多数城市来说都是有很大的借鉴意义。在深圳政府的大力支持下,港铁历经10年打造,在内地首次开发的地铁上盖物业项目港铁•天颂即将入市。此项目是港铁公司将经营和管理的经验贡献分享的首个成果,也是香港参与内地城市管理发展,推动国家的城镇化建设,提升国民的生活水平的最直接方式。

天颂项目引进香港“铁路加社区综合发展经营”模式,位于4号线(龙华线)龙胜站,规划有住宅和商业,其中住宅的建筑面积约20.6万平方米,商业面积约1万平方米。

项目离深圳北站仅三站,未来通过广深港高铁约25分钟就可以到香港九龙。项目全面引入港铁在物业管理、商业经营、社区服务等方面的先进经验,致力创造舒适、便捷的人本化生活方式以及一个绿色生态环保社区,以此为契机给深圳人带来一个更国际化的优质社区,同时也为中国城镇化建设树立借鉴与学习的楷模。

0